贾康，华夏新供给经济学研究院创始院长

问：去年提出的房地产领域“新发展模式”，大家都在探讨这个概念，好像有一些专家说到，会在供地方式上，融资方式上，产品形式，包括保障性租赁住房等等方面，有一个新的发展模式，我们这次也是想做一个针对这个的大型解读。我想跟您的专访也从这个话题展开。您在理解新发展模式方面，认为大概有哪些要点？

贾康：我觉得这个新发展模式作为现在我们讨论的概念，是对接到房地产这个业界的，新发展模式的诉求，实际上就应是中央多少年前就强调的，这个业界必须形成健康发展长效机制。所以，新发展模式它应该是个系统工程，要把治标治本结合在一起，体现治本为上的水平，来形成可以支撑发展它的长效机制的这样一套健康的制度机制安排。

问：理解。因为我也拜读了您最近所有的一些接受采访的内容，关注到了您之前也有分析过治标又治本的系统工程，如果您现在方便展开的话可否再说一下相关认识？

贾康：我再强调一下我的认识框架，就是所谓标本兼治而治本为上，最后达到治本的健康发展的长效机制，这一问题的关键在于贯彻落实中央在2016年那年，推出“930”新政之后的中央经济工作会议里特别强调的，要以基础性制度建设来解决房地产业界的发展问题，那么就对应到这个长效机制里面最实质性的内容了。这样的一种基础性制度建设，我觉得至少要包括土地制度、住房制度、投融资制度和相关税收制度四个大的方面。

土地制度，就要一直从有效供给初始环节的地皮（供地）说起，它怎么样对接到整个中国发展战略里的那个基本农田占补平衡，城镇化推进过程中间，这方面要让全民共享改革发展成果，需要一系列的制度创新，那么我就特别看重这方面重庆多年前就开展的地票制度改革试点，还匹配上了政府在这方面合理发挥作用的土地收储制度。这个方面就有很多可讨论之处，这是一个要点，是基础性的制度建设。不能光讲在需求方面怎么样去遏制炒作，还得在源头上解决城镇化发展过程中必然要解决的供地问题，供地又必然要解决基本农田保障这个把中国人吃饭的饭碗端在自己手上的这个长治久安问题，这是一个非常重要的基础性制度建设。

第二，住房制度，那就是直接对应于房地产业界概念，老百姓最关心的住有所居这方面，怎么样进一步合理化地形成我说的双轨统筹这样一套制度安排，不光是商品房的问题，必须把保障轨的托底和商品房市场的长期健康发展放在一个住房制度的框架里面做统筹安排，其中这个托底的讨论了多年的保障轨上的事情，现在比较清晰地已经聚焦在两个概念上。一个是现在所说的“公租房”，是从过去五花八门的经济适用房，还有什么廉租房、公租房那种分类，统一到了一个公租房概念上。再一个概念叫做共有产权房，这两个旁边，可能还要发展一下，就是有特定的政策指向的这种长租房。公租房长租房其实也可以纳入一个大的保障性租房概念，但是业界中有意把它们区分开来，也有现实工作中间的必要性合理性，这是可以进一步探讨的。总体来说，就是不要过于复杂的这样一个托底的保障轨上的有效供给，是为解决低中收入阶层住有所居的问题，然后才能从容地去处理中产阶层以上的人他们怎么样在商品房市场上行使消费者主权，去在更多遵循市场规则的情况之下解决中上层以上社会成员住有所居的条件到位的问题，也一直要对应到中国社会发展申必然还要有的高端住宅，包括以后也不能说就不能发展的别墅式的高端供应，都应该纳入这个供应体系，这是另一个：住房制度我说的双轨统筹。

第三，就是投融资制度。投融资这方面也大有文章可做，除了商业性的大家都知道这些年发展的住房按揭贷款之外，还应该有更多结合着政策性金融概念的供给。像有些研究者提出的把住房公积金对应到更合理的这样一套有政策性金融，再加上商业性按揭的这个新的融资支持体系，也包括开发商在提供有效的不动产供给这方面他们可得的商业性金融和政策性金融的结合，也包括我们这些年特别强调的应该大力发展的PPP机制创新，就是政府和社会资本合作——这样一些住宅小区建设，也有可能在PPP的形式之下把商品房和一部分保障房打包在一起，形成有效的供给，甚至可以纳入连片综合开发的方案，即产业新城建设运行里也包括着和这个通盘的综合开发、片区连片开发里必不可少的住有所居的条件建设，这是投融资制度里我们觉得必涉及到的一些基本的、应该考虑好的相关制度安排和机制的创新。

再有第四个方面，就是讨论了多年、现在大家也高度关注而中央有最新指导精神的房地产税改革了，这个题目上要讨论的事儿就更多了。

问：关于房地产税这块我干脆就展开说一下，因为之前跟您的接触当中也听您聊了一些房地产税，包括它的作用是一个综合的作用，包括它在立法和试点上其实并不冲突，这是您去年带给我们的观点，我们也写了稿件。现在房地产税终于有了新的进展，开始改革试点了，讲这一块的话，您觉得房地产税的立法和试点工作还需要克服哪些困难，您有什么看法吗？

贾康：现在这方面大家都在拭目以待，看看中央已经明确给出的、我称为双管齐下的这样一套改革，推进的安排是它到底怎么样展开？今年的两会可能是一个可观察的重要时间窗口，现在我自己的看法，是因为考虑到中央经济工作会议上特别明确说到的三重压力这样一个现实问题，有收缩效应的政策出台会更加审慎，而房地产税这样一个无论是它的试点做扩围，或者明确宣布要考虑怎么样积极稳妥推进它的相关立法，客观上都会产生一定的收缩效应，也应该是属于相对审慎处理的事项。但我不同意说因为审慎，这个就完全不考虑了，到底怎么样做权衡，还得等待两会和两会以后官方的态度，我个人感觉这个房产税名义下的房地产税改革试点，它可并不急于在今年一二季度就推出，它也可稍等待一下，等到整个局面按照中央的要求能够对冲下行压力，使经济运行稳定在合理区间之后，在今年的下半年或者接近年尾的时候，再明确宣布它的动作都是可以的。当然我这只是一个假设，因为这个试点扩围是按照年度的这样一种计征。这个税收计征安排在年尾，或像个人所得税这样转到第二年上半年做出它具体的汇算清缴，即在房地产税这方面在第二年的上半年完成上一年度的试点扩围所要求的那个纳税，这都是应该可行的。具体如何，那就得靠我们进一步有耐心地看待有关部门综合考虑之后，它会怎么样形成具体的方案。我个人的观点始终是说，改革大的方向中央从来没有动摇过，现在是在改革大方向上又有了前所未有的很清晰的双管齐下的这样一个部署，我们要有一定的耐心来顺应这样一个部署，看看怎么样建设性地，而且也确实是要审慎地，但又要有高度改革意识地来积极推动，来做这个改革的事情。

问：是的，包括去年您给我们做完论坛现场的分享之后，我看到这个房地产税试点的消息，也确实按照您当时所分享的观点，立法和试点是在同步推进的这样一个过程，我还是蛮震撼的，还是您说的非常有道理。我接着问下一个问题，您刚才也提到现在房地产市场确实存在比较大的一种增长压力，但从2021年末以来，央行先后有降准，有降息，也提出了稳增长稳预期的目标，包括近期也有提出全国性的预售资金监管统一进行管理，包括您刚才也提到的保障性租赁住房，它的贷款不再计入三道红线，一系列的一些措施吧，在这个环境之下大家也都在解读说它只是适当的宽松，不能够说它还会回到这轮调控之前的那种状态了。所以，我想请问您的，是这些举措之下，房地产真正能够得到的实质性的受益会是一个什么样的情况呢？

贾康：现在来看，您提到的这些有关管理调控方面的一些变化，应该讲是在前一段时间更多注重从严的这样的运行之后，有这种纠偏、优化的明显特征了，这也是贯彻中央经济工作会议的精神。在中央经济工作会议指导之下，有关部门已经有一些很具体的表述，和这些表述贯彻落实的具体措施了。比如房地产业界基本的融资原则，已是强调它的刚需必须得到投融资的有效保证，在老百姓满足美好生活需要这方面的形成供给这样一个视角之下，春节之前有关管理部门特别强调，应该很好地来促进住房市场上的交易行为，那就不简单地只是单向去说怎么样划红线，怎么样从紧，这就是更合理了，就带有纠偏带来的正面效应。这样的一个调整，当然也符合事物发展中间的一种波浪式的规律，我们过去多年看到房地产市场上，它就是一松一紧、一松一紧的交替，甚至有人说是“打摆子”、“过山车”式的，其中也有很多的不得已。现在我们这一轮的调整在纠偏的同时，我还是愿意强调要看到长远发展，有效供给对应社会中必然要不断增长的人民美好生活需要，伴随着的有效需求后面的基本面，是中国这个城镇化、工业化合在一起的成长性，还相当可观，我们对市场预期来说，还要给予正确的引导，不能简单听信动下动有人说的房地产市场要崩盘，整个运行出现一个一去不回的拐点…这些说法都有非理性的成分。如果有市场预期方面的更好的理性认识，正好符合的，是中央说的稳预期。对稳预期，不是空泛池去说它，必须要让大家觉得有合情合理的依据，大家才能真的把预期稳下来。而实际情况，确实是中国在现在您提到的一些政策优化调整的旁边，如果再配上前面强调的打造基础性制度，支撑长效机制的这些要做的制度安排、机制优化方面实质性的工作，那我觉得未来的前景就应该谨慎乐观一些了，我们还可以继续观察这个过程。按照现在的一些动态来看，实际上整个银根在放松，就是体现保持流动性合理充裕。这个银根的松紧方面往松了调，它不会说有非常明显的结构特征的，市场力量会是在银根松了以后，有相当可观的一些资金必然要选择支持房地产业界的开发，对应相关的交易。这是合乎经济规律的。我们可以在这方面继续观察。

问：好的。您刚才也有提到中国房地产还有很大的成长性，我之前也看过您分享的城镇化进程，包括未来的数据情况，我还有一个问题，其实也是根据您这个展开的，关于中国房地产未来还有多大的成长性，我们应该怎么衡量，您方便分享一下观点吗？

贾康：可以。这个我也简单地从量化概念上说说自己粗线条的认识。房地产在城镇化发展过程中，显然是一个要不断体现出它对于整个经济景气和经济繁荣这种发展作贡献的一个业界，可以说在中国自己的发展带有超常规特征（现在中高速，仍然在主要经济体里带有超出一般水平的更高的速度特征）的这个发展过程中间，中国的房地产业界，它一定是整个国民经济的支柱产业之一。这个带有超常规特征的发展过程，如果从国际经验来看，可以直观地从城镇化率的真实水平来观察。国际经验中有一个纳瑟姆曲线，是说经济发展从比较低阶段上的城镇化率往上走，走到30%通常就进入了一个快速发展期，要一直走到70%左右，它才转为一个告别快速发展期的、我所说曲线比较低平的发展阶段，就是70%以上，城镇化率还会往上走，但那个曲线它会变成较平缓的那个状态了。30-70中，是40个点，中国现在在这个区间之内，这是确信无疑的，但是你如果只看常住人口的城镇化率，你会误以为我们中国城镇化已经走到了64%以上，剩下的较快发展，也就是说五六个点的事儿了。但恰恰中国的常住人口城镇化率有极大的水分，而没有水分的指标看哪个呢？要看它前面低20个点以上现在只有44%出头的户籍人口的城镇化率。这个户籍人口城镇化率表明的，是中国14亿人里大多数还没有取得城市户口呢，在基本公共服务均等化这方面他们实际上是入另册的，不是我们想歧视这些人，是这些人或者现在还没有条件离开农村，或者离开农村以后差不多前几十年有三亿人在城镇，很多人已经工作生活了十几年，二十几年，甚至三十几年，就是因为我们的发展没有达到那样的有效供给水平，于是迟迟无法给他们提供城市户口，使他们在基本公共服务均等化这个待遇上，自己和家人，就达不到那种市民化应有的标准程度。这是表明我们发展的不足，也表明我们对真实城镇化水平绝对不能看高到60%以上，这是我一个基本观点。这表明我们有不足的同时，当然也在印证如果我们做得好，不犯低级错误，我们还有相当可观的进一步发展的空间和成长性，这是一个问题的两面。所以，真实城镇化水平在中国，如果我们把44%再往高调一下也是可以的，因为毕竟还有三亿人在城里已经有这种常住的一个或长或短的享受一定基本公共服务均等化的条件，还要继续提高他们的条件。如果从这个角度来说，真实城镇化水平是不是可以看高到50%左右？我觉得这个不可能很精确，但是这一个基本的粗线条判断，可以使我们看到中国城镇化真实水平的提高，至少还要有一个快速发展阶段里15个到20个点的这样的历史过程，一年你提高一个点，也还得走15-20年才能达到真实城镇化水平70%左右。

这个基本判断非常重要——那么你就不能光看现在有一些房地产这方面必须做的矫正，冰火两重天之势形成后，越来越多的地方感觉这个时代特征，是从黄金时代到白银时代又到黑铁时代这样的变化。确实有这个迹象，但全盘来说，全国700多个城镇，总体的成交价格的平均水平一定会在没走完高速发展阶段之前，体现为一个上扬曲线的模样，只不过我们看这个上扬曲线时，在自己看到发展潜力、成长性支撑的同时，千万不要直接对应到自己的投资操作，你要涉及投资，在成长性背景下，你就得讨论冰火两重天了，然后看你到底是在哪一线、哪个城市、哪个地段去做你的操作了，大背景之下，分化特征越来越不可忽视。

问：贾老师，您提到从黄金时代到白银时代到黑铁时代，最近这个“黑铁时代”的词也比较火，郁亮他一直在说这个事情，在您的理解当中，这个黑铁时代是否更应该对应到房企的时代是进入到了黑铁时代？而不是说整个房地产。

贾康：他这是比喻的说法，我的印象里，我是比较早运用这个概念的，现在有影响的郁亮他们，用了这个概念，大家就更加注重来讨论它了。它的实质内容是什么呢？黄金时代是咱们改革开放以后解放生产力带来的一个迅速的超常规的、往上大家一起都有发展机会谁进去都赚钱的那个时代。白银时代，就开始有分化了，但是总体来说还是含金量很高的时代。按我前面的分析，就中国全局来看，现在还不能认为整个落入了更加沉稳的、也应该说相对成熟的、利润平均化特征已经非常明显、优胜劣汰越来越残酷的黑铁时代，在很多的具体场合里，还有白银时代的特征。但是有一些企业他们的感受，确实只能是更多的趋于沉稳，更多的注意规避风险了，这已经有很多的案例。万科始终在这方面是稳健著称，他们更多强调着防范风险，比较早他们就强调万科要活下来，对应的基本逻辑就是他们自己在战略思维上认为应该把整个的生产经营战略策略对应到沉稳的常规化的、寻求长久活下来可持续发展的黑铁时代这么一个框架下。但我认为这并不意味着所有的企业都应该简单对应万科这样的战略策略组合的思维，有一些企业他自己的偏好，是更愿意在三四线城市、在一些新区，发展机会还可能对应到一些白银时代式的特征，在某些特别的地段上，某些企业的开发行为甚至也可能有一些黄金时代的特征，这是火的这一边的可能。但千万不要忘了，还有冰的那一边，还有很多的冰火两重天格局之下，地方政府不得不从另外一个方面介入，来千方百计维持景气这样一些操作。如你在冰的那一边，可能连黑铁时代都说不到，盲目地进到那样一个领域里，那么连最基本的沉稳的运行，都很难达到作为企业在商言商里面那个“过得去”的目的了。这个分化的特征，我觉得特别值得所有的开发商要认识而冷静地分析自己的偏好和可能的机遇，这会最后决定着自己怎么样设计生产经营战略和策略组合。

问：您刚好也提到了房企要在商言商，去分析自己的境况到底是什么样的，其实我后面还有一个问题也是想问您，在最起码这一轮调控以来，大家感受到的寒意是更加明显了。所以，在这种大时代之下，包括中央提出了新发展模式，我们如果扣在这个新发展模式的主题之上的话，对房地产企业和从业人员，您建议他们有一些什么样的改变吗？

贾康：我觉得需要有一个动态优化的调整。房地产业界毕竟已经积累了这么多年的经验，打摆子式的过山车，大家也在前面十几年里走了三轮以上了，现在实际上是第四轮。在这些经验总结的基础上，我觉得从企业他们进一步寻求在商言商立场上的可持续发展这样一个往前看的视野之下，还是要回到自己特定的相对优势发挥的那样一个定制化解决方案里，不同的企业不可能套用一个发展模式。现在整个宏观而言的房地产业界的新发展模式，我们前面强调的，它是一个要寻求健康发展长效机制的系统工程，顺应这个系统工程建设，看待企业自己的机遇、空间、发挥自己相对优势，到底是在哪个领域，一定是要在定制化的解决方案里来把它明确形成的，是不可能简单抄作业的。不同的企业有不同的特点，有不同的自己的比较优势，还有不同的决策者的行事风格，这个符合市场上面运行中间的特定规律，也正是由于这种多样性，使企业你争我赶的竞争中间，创新这方面的试错可以在自担风险、自负盈亏的情况下实际上达到总体而言我们所讲的解放生产力的升级发展，它是一个不断优胜劣汰的过程。这个优胜劣汰过程中间，定制化解决方案就是对每个开发商、每个企业自己的考验了，在某一段时间发展得好，未必表明它就可一路顺利地发展下去。我们这一段不是看到了前些年曾经风光无限的一些企业，现在面临危机局面，后起的一些企业曾经口碑很好的，现在也是资金链非常紧张，这些经验教训都是不可一概而论的，但是这里面确实有着一个共性的地方，就是要留有一定的防范风险的条件准备，哪怕你自己高歌猛进的过程中间，也要准备着情况陡变之后，企业家所说到的从自己的这样非常好的状态一下滑入那种濒临破产的深渊，可能也就是三个月到半年一一对这样的风险的防范意识，要进一步提高，顺应大势，顺应大局，形成长期行为，我觉得那也是一个共性，防范风险的同时，自己的积极性应落在顺应大势，看清大局，进而以什么重点来实现企业自身它的志向和抱负，就需要落在定制化解决方案里尽可能高水平的设计上了。

问：是的。我刚才也去查了一下，确实您在2018年的时候就已经提出了“黑铁时代”了，看来最近的讨论还是在您的表述基础上展开的。

贾康：我这个概念自己觉得它还是顺理成章的，是个相对模糊、但是有讨论意义的概念。

问：是的。我再问您最后一个问题，您刚才提到房企它需要有一个自己定制化的路线，但是去年央行提出来的，包括您也熟知的什么三道红线，房贷集中度管理，这一系列的信贷收紧的动作可能给大家的一个方向指示，就是说要去缩表出清，以及去金融化属性，因为我们知道房地产也确实在过去一些年杠杆率可能加得比较高了。所以，在去金融化属性这一点上，您会给到房企一些什么样的建议或者参考吗？

贾康：我只能说现在观察去金融化，这里面有它合理的成分，但前一段时间执行过程中，又有韩文秀主任直言不讳所批评的合成谬误，分解谬误。合成，是说所有的部门在这方面都体现自己的政绩是从严从紧，合在一起，却产生了这种过分的问题，带来了韩文秀主任所说的宏观上的负面效应。分解，那就是说你在具体的执行过程中，把一个个需要渐进的事情做成了突击战，每个环节上都自己好像要火线立功，这违反了客观的规律，整体战却碎片化地处理，将持久战打成突击战，又是事与愿违。针对这样问题的纠偏现在已经在展开。所以，我们应该在看到纠偏的情况之下，重新考虑，一旦机遇比较成熟的这种新局面出现，我们作为企业主体能不能抓住机遇？这也就是说，你不能盲目地跟着这个潮流波动走，你还得往前看，有前瞻性地作准备。既然现在中央的指导，已经做出了这个在去金融化导向之下的更理性的纠偏，和对接到长远发展的这样一些重要指导精神，我们就要准备着，一旦认为合理化推进过程中的机遇出现，就看你能不能抓住这个机遇。

问：随时跃起随时抓住。好的，今天非常感谢您给了我们非常多的见解，谢谢！

贾康：你访谈中提问的思路和要点也都很清晰，谢谢！